SE辞めるから不動産投資はじめました

本業のSEを辞めるべく、不動産投資をしてみた低属性サラリーマンの奮闘ブログです。

管理会社から急に来た49万の支払い


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 先日に管理会社から支払いの請求メールが来ました。101号室のリフォーム中でお金のかかる中、追加で出費です。Kヨシカワの今の状況を書きたいと思います。

 

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急に支払いメールが来た

 先日、管理会社から支払いの請求メールが届きました。初めは、なんでこれ?と思いPDF ファイルを開いてみるとなんと合計49万円を振り込んで欲しいとのこと。毎月貯めていた賃貸収入を急遽切り崩すことになりました。大和市の101号室のリフォーム費用もあるので直近出資が痛いですね。

 

まだあった大規模修繕の爪跡

 実は、まだ大規模修繕の爪跡が残ってました。というのも、大規模修繕が終わったあとに雨降りわかったんですが、1階と2階の間の階段の踊り場に溜まった雨が壁を伝って1階の天井にまで来て照明をショートさせたことが発覚。

 

原因は・・・

 照明をショートさせた原因は、1階と2階の間の踊り場の排水溝に繋がっている排水管が細く詰まってしまったのが原因。問題の排水管は、踊り場のモルタルの下に埋まってるので一旦、壊して新しい排水管を設置なんてすが費用と時間がかかってしまうため別の場所に排水設備設置しました。

新しく設置した排水設備です。


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上からきた雨水を排水してくれます。
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とりあえず支払うしかない

 何はともあれ、支払うしかありません。排水溝設置と実は乾燥機が壊れたのでそれの費用もありました。ただ、乾燥機は2年前に対応としてもらったのが今請求来たのには驚きです。これは管理会社側の問題なのでこれからは気をつけてもらうよう注意しました。

 毎年色々と出費が出ますが、私の持ってる物件は利回りすべて10%を超えているので、自分のお金を持ち出しせずに回っています。これが利回り低く、キャッシュが貯まってなかったらとおもうと怖いです。

 

不動産事件簿その5 失踪事件


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サーバ構築中(インフラ構築seなんで)のKヨシカワに電話がかかってきました。「101号室の方が連絡とれなくて捜索願いを出してます。もしかしたら、法的な手続きが必要になるかも知れないのでご協力をお願いします。」

 

初めての失踪事件・・・。

 

前からこの住人は色々と問題がある人らしく、今回はダメかなと管理会社が思ったそうです。正直、失踪なんて今までテレビでしか経験ないのでめちゃくちゃ怖かったです。法的な手続き・・・ってなに??と思いましたが、基本的には代理ですべてやってくれるそうで委任状を書けばいいそうてす。

 

その後・・・

 

結果的には、法的な手続きはなく無事に帰ってきたそうです。帰ってきた詳細な話は聞いていませんが、特に今も問題なく家賃が振り込まれてます。また、こういったことがあると思うと精神的に来るものがありますが、無事でよかったです。

 

不動産投資できない人の3つの行動


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今でこそ不動産投資をしていて、3棟の物件を所有する不動産オーナー兼seことシステムエンジニア(辞めたい)ですが、買うまでに3年から4年の買えない時期を経験しているKヨシカワです。不動産投資できない人として生活してましたのでその時に実施していたこと書きたいとおもいます。

 

  1. 本を読む
  2. ネットで物件を見る
  3. セミナーに行く

 

この3つを永遠やってました。毎日のようにネットで調べて、休みの日はカフェで不動産投資の本を読む。情報をまとめてノートに書いて満足する。

 

今思うと、カフェで何かやってる感を出してる自分に酔っていたのかなぁ~と思います。

 

無料のセミナー行くと帰りにアンケート書かされて、その後に物件を買いませんか?っという強めのアプローチがきます。自分の希望の条件のものを探してるって言って、無ければ断っていました。それも、現実を知らないで買えそうもない夢の物件を追い求めていたんだと思います。また、買うことが怖いとも思っていたんではないかなあと思います。

 

恥ずかしい話、どうやってやればいいかわからず、本やセミナーにいって先に進まない状況をよそにカフェで情報をまとめたり(勉強)して、「やってる感」でてる自分に酔っていたという恥ずかしい話です。

 

自分へのフォローではないですが、やってる感というかカフェでやる気を出すのは良いことかなと思ってます。もし、家で気分が乗らないなぁ~という日あれば、カフェで「やってる感」出してみてはいかがでしょうか(笑)

 

スタバが一番自分に酔えますよ(笑)

 

seな日々、徹夜からのバッドスメルガイ参上


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 今日は、これから帰宅します。というのも、先日の夜から今さっきまで仕事をしていました。サービスインしている本番稼働システムは、何かバグや設定ミス、設定追加などあっても気軽に適用(リリース)できません。毎月決まった日の何かあったときに影響が低い時間帯で作業します。本日、そのリリース作業をしてきた次第です。

 仕事ではないんですが、嫌なことがあって少しだけモヤモヤしています。というのも徹夜で仕事していて、朝方みんなが出勤してくる時間になったらバッドスメルガイ参上。呼吸する度にエアコンのエアーフローにのってスメルを漂わせます。・・・ほんと集中力切れますよ。なんか、愚痴になってしまいましたが私の現場にはバッドスメルガイことスメルハラスメント(生乾き?汗くさ?を凝縮した臭い)がいるんで日々苦悩しています。seはサービス業ではないのでやはり清潔感に気を配れる人は少ないのです。

注)この記事の画像に干した魚の画像を載せましたが魚は悪くありません、臭いを連想させる画像が手元になかった・・・

退去の立ち会い 後編


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Kヨシカワです。暑いなか行ってきたので結果を報告します。にしても暑すぎて打合せ中も汗だくでした・・・。

 

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退去の立ち会い行ってきました

 今回は、いつもと違って実際に借り主と退去の立ち会いを行った担当者と賃貸営業の人が来てくれました。(いつもは、立ち会いした人がいるだけです)

 理由は賃貸募集の条件を変えた方が良いという話をしに来てくれてこちらとしても大変勉強になりました。

 

ボロかった

 7年から8年住んでくれた方で、やはり内装はそれなりのダメージがありました。特に玄関の天井のクロスが剥がれていたのでよりボロく感じました。画像貼っときます。


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玄関のドアの上の部分の画像ですが、クロスがだらんと垂れてしまっています。何でこうなったかというと例の大規模修繕することになったきっかけてある雨漏りの影響です。担当者の話を聞くと管理会社は修理させてくれと言っていたみたいですが、借り主が拒否していたようでそのままになってしまったということです。この部分は、天井ボードが濡れてしまっていてダメになっていたので耐火ボードに交換になりました。

 

リフォーム費用

 今回、管理会社からの見積りのリフォーム額は378000円でした。以前、書いた通り私はリフォームは最高でも1年以内で回収できる額までと決めています。なので、大きくオーバーした額は何かしら削る必要があるので管理会社と話し合いながら決めました。

 

 今回の見積り額→378000円

 こちらが出せる限度額→300000円

 

差額7万円でしたが、話し合いと断捨離と自分でやると言って見積りから落としてもらった結果こうなりました。

 

 話し合いの結果→248000円

 

バッチリ収めることごできました。今回は、担当者の人から色々と助言いただき、「これはうちでやるよりホームセンターで買った方が安いよ」など色々教えてもらいました。今回のリフォームで初めて会った人ですが、こちらの事情などちゃんと話して協力的な関係を築けてよかったと思っています。大きく値を下げたのはエアコンを新しくするのを見送りました。

 

自分でやるのは以下。

  • 新しい警報装置の取り付け
  • シャワーホースとヘッドの交換
  • コンセントカバー取り替え
  • 水道の蛇口をシングルレバー式に交換

 

さて、これこら内装リフォームが開始され募集となりますが、始めに言ったように今回賃貸営業の人が来ていて募集方法をいつもと違う方法にしました。今度記事に書こうと思いますが、結果が出ると願いたいです。

 

外壁塗装は520万円・・・支払えません、その2


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まずは電話

 支払えないのでお金を借りなければなりません。

恥ずかしながら、何すればいいのかわかりません。でも、なにもしなければ進みません・・・。seであれば、管理者やプロジェクトメンバーがきっかけで物事が進みますが、不動産投資は自分が動かなければ何も始まりません。考えた末に物件を買った会社に電話してみました。意外にも取引してる銀行に聞いてみるとのことで色々と動いてくれましたが、結果的にはお金は借りられず。ただ、住んでいる近くの銀行に相談してみれば?という助言を頂きました。

 

救いの神降臨

 私の家の近くには不動産投資に積極的な西武信用金庫あり、試しにwebでローンの申し込みをしてみる。外壁塗装(大規模修繕)などのローン申し込みなんてありませんとりあえず申し込みしてみました。

 諦めかけた1週間後、西武信用金庫の人からまさか電話があり、ローン申し込みは否決されたが、不動産の大規模修繕費用としてローンの審査をしてみないかと連絡が来ました。この時点で、担当者は私の中で人から神に昇格。

 

無事に支払い完了

 結論を言えば、資金調達に成功し無事に外壁塗装(大規模修繕)は完了しました。

 ただ、西武信用金庫からのプロパーローンは受けられませんでした。理由は、物件が私の住んでいる区域内ではなく、且つ、自宅を所有していないからです。そんなテンションの下がる説明を受け「終わった」と思い始めたところ西武信用金庫の担当者は保証協会を通せば借りることができるとのこと。早速、申し込んで審査をしてもらいました。面談などもあり、2週間ほど審査に時間がかかりましたが無事に通過しました。

 今回の件は、かなり自分を成長させるきっかけになったと思います。また、保証協会で1度借りると次借りるときに審査が早いみたいなので、今後のことを考えると西武信用金庫の担当者の方も使っといて損はないと言っていました(金利もフリーローンなどより安い)。

 ちなみに保証協会を通して不動産投資ローンを組めばいいんじゃないかと思ったあなた!私も考えましたよ!だけども限度額が低く使うことができません。

 

大規模修繕の費用などでお困りの方、試しに保証協会を通してお金を借りてみてはいかがでしょうか。もしかしたら、銀行から断られた融資が通るかもしれません。

退去の立ち会い 前編


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本日の8月4日に退去の立ち会いがありますので行ってきます。

 

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退去立ち会いとは

退去の立ち会いとは、実際に部屋を退去するときに借り受けてた人と大家または管理会社が退去する部屋を確認して修繕費用を請求(敷金)するかどうかや借り受けてた人が部屋にたいして何かしら過失のあることをしていないかを確認する作業になります。

 

今回の立ち会いは

退去立ち会いの時に部屋のリフォームについての打ち合わせをあとで行います。私はこちらがメインなので、事前にもらったリフォームの見積り持って実際の物件を見ながら担当者と話し合います。話はズレますがseも実は会話が多かったりします。パソコンをカタカタ打っているイメージですが打合せなど結構会話することがあります。

 

物件に向かいながら思うこと

 今からいく物件は長年住んでいたかたなので内装の壁紙はすべて取り替えで結構高くなることを予想しています。私の場合は、リフォームは最高でも1年で回収できる額までと決めているのでそこら辺をどう折り合いをつけていくか重要となります。安く済ませるのは自分でできることはやると言うことですね。コンセントカバーを変えるだけでも安くなりますよ。