SE辞めるから不動産投資はじめました

本業のSEを辞めるべく、不動産投資をしてみた低属性サラリーマンの奮闘ブログです。

契約更新時の賃料は据え置き


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 目次

 

契約の更新

 住んでいる人たちに2年に1回訪れる契約の更新。更新料を払わなければならない嫌な日。この更新で新しい契約を追加したりする人はほぼいないと思います。私も経験ないですが悪質な居住者がいる場合は条件を追加したりするのかなと思ったりしてます。

 

更新後の賃料

 もちろん据え置き。暗黙の了解といでもいうのでしょうかね。ただ更新時に安くしてくれ!って人もいるかもしれません、そんなあなた賢い。私は賃料にけちつけることなくいまのところに住んでます。

 

更新についての電話が来たら

 時期が来ると不動産管理会社から電話が来ます。そんなときどうしたらいいかと言うと「変更なしで」この一言で終わり。初めて電話かかってきたときはビックリしましたがいまではなれたものです。ついでに不動産の状況など聞いてみましょう。そういったところから新しい情報が手にはいるかもしれませんから。

不動産事件簿その3


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風呂の換気扇故障事件

 この事件は、ユニットバスの換気扇が壊れたと言うところからスタートします。換気扇てそうそう壊れるものではないので、なんで壊れた?と思い調べてもらいました。

 

調査結果を聞くと、なんと上の階のユニットバスの排水溝部分が雨漏りして、1階と2階の間が水浸しになったことによる影響だとわかりました。

 

最悪なことに使っているユニットバスが古くパーツがないためユニットバスを交換しなくてはいけないと言う話が出てきました。・・・確か交換には40万近くかか・・・まじか。あしたのジョーばりにぐったりしてると、水が漏れているパッキン部分をシリコンで埋められないかと提案したところ対応可能とのこと。ただ、次漏れたら交換した方がいいとのことなので今回は暫定対応してもらいました。換気扇や1階と2階にあった断熱材などの修理は、保険が効いたので、実際支払った金額はなんとか、なんとか10万以下に収まりました。(ほっとした)

 

この事件は、物件を買ってから半年後に発生したものになります・・・。築古はなにかと起きますね。

 

不動産事件簿その2


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階段の手すりカバーが捲れる事件

 2棟目の物件を買ってからすぐのことでした。台風が通りすぎた後、数日後に管理会社から電話が来ました。

 

「手すりのカバーらしきものが捲れ上がっています。」

 

ん?どういうことだ?

 

ちゃんと聞いてみると、どうやらカバーが接着剤でくっついていたのが台風の影響で剥がれてカバーが捲れている状態とのこと。

 

買ってから早々に金ないときに来たなぁーと思いました。結果的に保険が使えたので良かったですが、1棟目もそうですが買ってからすぐなにかが起きる・・・。築古物件の宿命だと思うが買ってからすぐに悲鳴あげないでほしいものですね。

私の持ってる物件


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目次

 

物件の数

  持っている物件は、木造アパート2棟で軽量鉄骨のアパートが1棟の計3棟です。始めたのが4年前で、はじめの2棟が最初の1年で購入。その2年後に1棟追加で購入してます。

 

物件エリア

  以前にも書きましたが、私は年収500万前後で且つ自己資金もあまりないので都心には買えませんでした。ただ、銀行の融資の関係上、1都3県内で買う必要があったので神奈川県に2棟と埼玉県に1棟です。どこも行ったことない駅ですが、キャッシュフローは回っています。

 

価格帯

 皆さん気にされてると思いますが、年収500万ほどでどれくらいの物件が買えるのかというと、金融機関にもよりますが年収の約20倍まで買えます。私は、利回り重視でキャッシュを貯めたかったので、一番利回りが高くなる木造築古を選んで買っています。(融資してくれる金融機関は限られてしまいますが・・・それに、担保余力が低い)

 気になる価格帯ですが、どれも3000万以下のものです。購入するにも諸経費などで300万程度持ってかれるので、本当に自己資金がないとキツいです。RCとかは評価が出るのでフルローンで自己資金の持ち出しなしで行けますが、その後がキャッシュが回らなくて辛いという話を聞きますので私はやりませんでした。

 

利回り

 都内だと築古でも6、7%くらいが相場だと思います。もちろんもっと高いもあるかもしれませんが探すの大変ですし修繕が必要な場合がほとんどで初めての人には向かないと判断しました。そこで埼玉県や神奈川県である程度リフォーム済み物件を買いました。その分、値段は高くなりますが大規模修繕をする必要がないので大きな出費がでません。ただ、一番最初の物件はあまり考えてなかったので雨漏りのため外装リフォーム(大規模修繕)が発生しました・・・。お金もなかったのでいろいろ大変でした。また、ブログにもアップしたいと思います。

 

 

 

 

内装の塗装してみた


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目次

 

やった結果

 一言で言うと、「大変だった」(笑)。自分が思ってたより、時間が掛かりました。塗料はノボクリーン白とノボクリーンシーラーを使って下塗りしてから白を塗ってく感じです。

 

さて、素人がやった結果です。

まずは、Before 

 
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そして、After
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大変だったこと

 シーラー塗ったあとに白を塗るんですが、1回塗っただけではだめで(完全な白にならない)、2回から3回重ね塗りするのが大変でした。それと、押し入れの扉を外したんですが、取り付けか1人だと大変で、もしやるなら誰か連れてくことをおすすめします。私はこれからも1人ですが(笑)

 

やらかしてしまった

  切符切られたー。駐車違反ですね・・・。あまり、車に乗らないので駐車違反のこと気にせず物件の前に止めてたら切符切られてしまった・・・ショック。初めて切られたのでテンション駄々下がりでしたが、なんとか持ち直してリフォーム作業再開しました。

 

作業時間は

 作業は、大体4時間から5時間ほどでした。はじめの30分は、養生シートを壁や床に貼る作業をしてから作業しました。流れはこんな感じです。

 

  1. 養生シートセッティング
  2. 塗装対象を外してマスキング
  3. ノボクリーンシーラーで塗装
  4. ノボクリーン白で塗装
  5. 乾いたらまたノボクリーン白で塗装
  6. 乾いたらもとに戻して、取っ手を交換して完了

 

やってみた感想

  やってみて、素人でも意外になんとかなるというのが正直な感想。塗装もローラーでしっかり塗れば綺麗になるし細かいところは筆ちょこちょこ塗れば乾いたら綺麗になります。間違えて塗ってしまってもすぐ拭けば大丈夫。取っ手交換も電動ドライバーでやれば簡単に交換できます。ただ、普段SEという仕事をしているためか体を動かさないので体力的に辛かった・・・。何せ次の日、筋肉痛になりましたから。業者に依頼するよりは安く済んでると思うので、やれるところは自分でチャレンジしていこうと思います。

 

 

 

 

 

 

自分でリフォーム


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なぜ、自分でするのか

 リフォームなんて自分には出来ない、難しいから無理、業者じゃないとちゃんとできないんじゃないか、なんて思いますよね。私もそうでしたが投資本を読んで、なんで自分でリフォームをするか書いてありましたので以下に書きます。一部、私もやってみて思ったことを追記してます。

 

  1. リフォームの相場を身につける
  2. オーナーという意識をより強くさせる
  3. お金の節約(安くリフォームが可能)
  4. 自分が出来ることは意外に多くあることを知る

 

上記の中でも一番思ったのは、自分が出来ることは意外に多くあるということです。塗装や混合水栓交換、キッチンのイメチェンなど、業者ではなくても自分でできます。

 

リフォームの先生は誰か

 自分でリフォームをするためには方法を知る必要があります。一般的には、本だったり製品の施工方法などですね。私は独りぼっちなのだ先生は、ネットのブログやYouTubeがほとんどです。情報も一杯あり分かりやすく知ることができます。それにいつでも見返せるというのが良いです。

 

はじめのリフォーム箇所

  初めに内装の塗装にチャレンジ。ついでに古いテレビコンセントを新しいものに変えるということをしようと思います。余裕があればキッチンに流行りのフィルムを貼ってイメチェンにチャレンジしたいと思います。ダイノックシートまたはリアテックというものです。先日、旅行で鬼怒川温泉まで行ってきたんですが古めの旅館でしたが内装は今風。すべてダイノックシートでイメチェンされてました。特に安っぽい印象はなく、むしろ高級な雰囲気を出していましたので私も早くチャレンジしたいという思いがあります。→すでにリアテック買いました(笑)

ちょうど本日、内装塗装のリフォームしてきたので結果はまた今度載せたいと思います。