SE辞めるから不動産投資はじめました

本業のSEを辞めるべく、不動産投資をしてみた低属性サラリーマンの奮闘ブログです。

SEあるある

この三連休は、本番移行がありそれが終わるとシステムがサービスインします。プロジェクトとしては一番重要な時です。大体のシステムが本番移行とサービスインのときは24時間体制で待機して何かあれば緊急で対応できるような体制を整えてます。メインはアプリケーションを開発している人たちですが、基盤エンジニアである私も絶賛24時間体制の待機メンバーとして三連休潰して出勤中。これが終われば今まで構築してきたシステムは晴れてサービスインして保守フェーズへと移行します。構築するメンバーと保守するメンバーは違うことが多いですが、私は有識者としてそのまま保守メンバーに入って数ヶ月面倒見て離任という感じでしょうか。

 

いい忘れましたが、この本番移行が失敗した場合は大きなシステムであればテレビのニュースにもなりますし、基盤チーム起因の障害であった場合、私はSE地獄が始まります(帰れないやつ)・・・。

2018年の私の税金


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目次

サラリーマン大家であること

  当たり前ですが、サラリーマン大家ということは本業はどこかの会社の正社員で不動産投資を行っているということですね。サラリーマンだと税金対策というのは特にないため年収から住民税や所得税が引かれていきますがサラリーマン大家だと不動産投資側の収支が関わってくるので、時には税金が少なくなる、時には多く税金がかかります。ということは自分である程度操作できるということにもなります。

 

不動産会社からの勧誘電話

  職場または自分のスマホに知らない不動産会社から電話がかかってきたことがありませんか??「サラリーマンをしながら税金対策しませんか??自己資金なしで出来ます。」というやつです。実は私、3回か4回ほど電話してきた不動産会社の人と試しに会ったことがあります。気持ち的には、情報収集とコーヒーをおごってもらうため(笑)まぁ、行ったとしても死ぬ訳じゃないしという思いで。ちなみその電話で詐欺にあったことはありませんし、結構まともな人たちが来ます。会社によって違いますが大体は自社所有の新築または中古のワンルームマンションを勧められます。買えば毎月、数千円から1、2万の収益が入って税金対策出来ますみたいな感じです。そういった物件は空室リスクが低く長期投資やお小遣い稼ぎ&税金対策したい方にはおすすめです。

 

メリットデメリット

 私の考えるメリットは以下の通りです。

  1. 税金対策ができる
  2. 収益が少なからず増える(空室時は除く)
  3. 税金について詳しくなる、興味が出る
  4. 資産になる、結婚していれば将来の保険になる(団信入れば生命保険代わり)
  5. 不動産オーナーになって自慢でき(冗談です、笑)

 

 反対のデメリットについては以下の通りです。

  1. 空室時のキャッシュフローのマイナス(ワンルームの場合)
  2. 大きな借金を背負うことになる
  3. 会社で不動産投資が禁止されている場合ばれたら怒られる
  4. 不動産投資していることが社内にバレると奢らされる(冗談です、笑)
  5. 空室に怯える日々が来る(泣)

 

実際の今年の私の税金

 上記で、いろいろ言いましたが今年の住民税と所得税の合計は月々8千円ちょっとです。一般的なサラリーマンで年収500万円台だと格安ではないでしょうか。というのも、去年、大和市の物件の外装リフォームして500万ちょと使ってるという背景があります。それ以外にもローン支払い費用や減価償却などあるのでかなり節税となっています。ご参考になればと思います。

 

 

解約通知来ました


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解約通知が来ました。7月22日退去予定です。大和市の物件がこれで空室が2部屋だったのが3部屋の空室になりました。い、胃が痛い・・・。

 

9年も住み続けてくれた人で入院のために解約だそうです。まだ、部屋を見ていませんが担当者から本日電話があり、床、壁、天井は綺麗にしなきゃいけないが水回りは綺麗とのこと。なので、大幅なリフォームはせずに済みそうですね。おそらくリフォームは15万以下におさまるかと思います。(この物件は、退去時のリフォーム代は大家持ちです)

 

この大和市の物件はご高齢の方が多く、長く住み続けていただけているのが特徴です。また、部屋に洗濯機置き場がなく外にちっちゃなコインランドリーがあります。それに昨年外装リフォームしたので満室稼働してほしい物件でもあります。

 

今年中に満室はいかなくとも2部屋はうまってほしいと思ってます。内装もわりときれいでアクセントクロスも使用しているため、目につきやすいとは思います。・・・が、3点ユニット且つ洗濯機置き場なしという条件なので入居者が決まりづらいのも事実です。

 

今年は、退去者続出なためメンタル削られてますが「こういう年もある」と思って自分を誤魔化し中です。

 

サラリーマン大家と言えど、所詮は素人。ですが、なにもしないと空室が拡がっていく可能性があるので今年は様子見で、入居者が1人も決まらなければ来年の始めに手を打とうと思います。こういう時期に相談する人がいないとなかなか辛いものですね。

不動産を買うためには


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目次

 

はじめに

 私の経験をもとに記事を書きたいと思います。私はサラリーマンのシステムエンジニアをしていて年収は平凡な500万台ですが、不動産の物件買ったときは正社員ではなく契約社員でした。そんな私でも買えたので今検討されている方の参考になればと思います。

 

目標を決める

  本を読まれていく方は知っていると思いますが、目標設定をしないとどんな物件を買えばいいのかわからなくなります。よく何でもいいからいい物件を買いたいと言う方がいますがそういう人に限って不動産を買えずにモンモンとした日々を送っています。

 では、目標ってどんなのがあるかと言うと例を以下に記載します。

 

  1. 10年後には本職をやめるほどの収入がほしい
  2. 老後の資金として買いたい
  3. 子供たちの保険して買いたい
  4. 家計の税金対策で買いたい
  5. 本業しながら収入を増やしたい

 

 ざっと書いてみましたが色々な目標がありますね。目標は具体的であるといいんですがはじめはざっくりとした目標でいいと思います。この目標で自分の投資スタイルが決まるといっていいでしょう。

 

目標にもとづいた物件を探す

 先ほど説明した目標をもとに物件を選んでいきます。目標1なら不動産を買い増しする必要があるのでキャッシュフローがまわる且つ物件を担保にするので価値がないとダメです。なので都心の区分中古マンションなど収益制の低いものは選ぶ対象から外します。

目標2、3、4はゆっくり安定した稼働が重要なので目標1とは逆で空室リスクの低い都心の区分マンションを選択します。目標5は、さらに目標を具体的にする必要があると思いますがキャッシュフロー重視だと木造アパートなど高利回りの物件になります。

  

必要によっては自己資金を貯める

  自己資金がないとよほど属性がよくないと厳しいです。もし、貯金が全くない方は貯めましょう。年収400ほどなら頑張れば年150万ほどは貯金できると思いますし、結婚していてダブルインカムだったらもっと早く貯めることができます。目標は400万から500万程度でしょうか。浪費をしないで1年から3年くらい頑張って貯金を増やせば審査の時に通帳を見せたときプラス評価してもらえます。

 

イメージがついたら不動産屋へ

 さて、今までいろいろ言いましたが買わなきゃ意味がありません。なので、家族構成や年収や借金があるか、自己資金などを資料にまとめて不動産会社に行きましょう!もちろん、不動産投資家でもいいと思います。考えるだけだと先に進まないのでまずは行動することが大丈夫です。

ガス会社、顧客争奪戦その4


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本日でガス会社切り替えのクーリングオフ期間である1週間が終わりました。なんというか、読んでいただいた方々には申し訳ないですがスムーズに切り替えが出来てしまいました・・・。

 

おそらく、ガス会社が待ち伏せしてたり、土下座話、無言電話などなど・・・

 

ブログ的には面白い展開だと思うんですが・・・

 

初日に直接来た以外に何もありませんでした。

 

しかも、うちに訪ねて来たガス会社の社員さんは魅力的な条件で誘惑しつつも丁寧な対応でした。

 

ほんとに残念ですが、他のブログに書いてあるようなガス会社が顧客を奪い合うドロドロなことはおきませんでした。

 

おそらく、プロパンガス会社変更前の担当者が訪ねて来たときに紳士に明確な理由があって断っていれば悪質なことは無いのだろうと思いました。

 

これがホントにどっち付かずの態度だった場合は相当荒れるんではないでしょうか。

これからプロパンガス会社の変更を検討されている方、明確な理由をもってお断りしましょう。もし、有利な条件を持ち出されてガス会社を変更せず今のガス会社継続となってもいいと思います。ただ、継続する場合はちゃんと新しい条件を確認しとかないと新しい問題が出てくる可能性がありますので注意が必要です。

 

まだ、ちょっぴり先の話ですが5年後くらいに減価償却できてきたら担当者に電話して何かしら設備を買ってもらおうと思っています。大きな声では言えませんが(笑)

 

ガス会社、顧客争奪戦その3


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クーリングオフ期間が本日を含めて残り三日となりました。

プロパンガス会社を変更した話を他のブログでいろいろ読みましたが、土下座されたり、待ち伏せされたりと怖いことがあるようです。今のところ、私のところはそこまでではなさそうです。一応、激戦区でプロパンガス会社双方の担当者も「そこの会社とはバチバチですよ」っといっていたくらい。

 

おそらく、初回にA会社の担当の人に明確に断っているからだと思います。どっち付かずの対応や提示された条件に心が揺れていることが分かればしつこくアタックしてくるのではないかと思います。

 

さて、話はちょっぴりずれますが

プロパンガス会社が無料のプレゼント付き(設備など)条件で何故やってくれるのか。それは入居者のガス料金から差し引いても儲かるからです。逆に言うと採算がとれなければプレゼントはありません。聞いた話ですが、一般的には契約から10年で減価償却していくそうで、例えばプロパンガス会社を変更する物件の戸数が多ければ、その分、多額の設備やリフォーム費用など負担してくれます。

 

ただ、注意しなければいけないのは結局負担しているのは入居者です。悪質なガス会社ではオーナーに対して設備やリフォーム費用をプレゼントしておいて、あとで勝手にガス料金を値上げするところもあるそうです。

 

今回、私のところは入居者のガス料金が10%ほど値下げになる予定です。

ガス会社、顧客争奪戦その2


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土日が明けて平日となりました。B会社から電話が来て状況確認と元サヤのA会社に行かないように遠回しに念を押されました。それ以外は特に何もなく平和です。

 

余談ですが、プロパンガスのプロパン交換のタイミングってどう計っていか知ってますか?

 

実は、使った実績をもとに交換時期を決めているようです。この物件は、半年くらいかな??あの物件は3ヶ月しかもたないなど、その物件が使ったガスの量をデータに交換しているみたいです。意外にアナログなんですね。

 

ただ、プロパンガスのタンクが空になった場合は管理しているセンターへ警報の通知がいくようです。

 

それ以外にも入居者が普段と違う使い方するとガスが自動でストップしてセンターに警報通知。通知を受け取ったセンターのオペレーターが入居者に電話するというシステムになってそうです。